Firma Bexel Consulting, deo PSP Farman Grupe, bavi se upravljanjem građevinskih projekata, koristeći pritom sopstvena tehnološko-softverska rešenja za virtuelno projektovanje i izgradnju. Osim u Srbiji, gde trenutno rade na objektima poput "West 65" u novobeogradskom Bloku 65, ili Centru za promociju nauke u Bloku 39, posluju na tržištu Rusije, Istočne Evrope, Bliskog istoka i Afrike. U njihovom portfoliju se, između ostalih, nalazi i upravljanje projektima poput stambenog bloka "Gubkino" u Moskvi površine 400.000 kvadratnih metara ili hotela "InterContinental" površine 66.000 kvadrata koji se nalazi u blizini moskovskog Crvenog trga. U razgovoru za "Vreme", direktor Veljko Janjić objašnjava da je Bexel Consulting, zahvaljujući vrhunskoj tehnologiji i znanju, jedna od kompanija koja je trenutno tehnološki najnaprednija – ne samo u Srbiji ili regionu, već i na svetu.

"VREME": Koje prednosti ima investitor ili izvođač radova kada angažuje Bexel Consulting?

VELJKO JANJIĆ: Mi koristimo virtuelno projektovanje i izgradnju kao bazičnu tehnologiju. To znači da kompletan projekat ne gledamo kao prost skup dvodimenzionalne projektne dokumentacije, već izrađujemo detaljan 3D model budućeg objekta, sa svim pripadajućim elementima, koji se tipično nalaze u jednoj zgradi. Uobičajeno, govorimo o stotinama hiljada elemenata na jednom objektu: primera radi, na jednom hotelu od 80.000 kvadrata u Moskvi, izrađen je model koji je sadržao preko 400.000 različitih elemenata. Upravo to je jedan od naših kvaliteta, jer imamo sopstveni softver i tehnologije koji mogu da operišu sa takvim, ogromnim modelima. Čak i najnaprednije softverske kompanije na svetu danas nisu u mogućnosti da tako efikasno manipulišu sa toliko složenim objektima. Uz to, 3D modelu projekta mi dodajemo još jednu dimenziju – vreme. Tako smo u stanju da kreiramo 4D simulacije gde se vrlo jednostavno, pre nego što se uopšte započne izgradnja, može videti kako će detaljno izgledati gradnja objekta. Ključna korist ovog koncepta se ogleda u činjenici da, zahvaljujući 4D modelu, možemo sagledati sve neusaglašenosti u projektu. Ni najveći eksperti, najbolje arhitekte, građevinci i menadžeri projekta nisu u stanju da sve sagledaju samo na osnovu crteža, kojih ima na hiljade. Sa druge strane, pomoću ovog pristupa se vide svi nedostaci, sve greške. To ranije bez ovakvih modela i tehnologije nije bilo moguće i uvek je postojala doza neizvesnosti kod investitora da ono što će dobiti na kraju nije baš ono što je bilo zamišljeno. Papir trpi sve – kada nacrtate projekat na papiru i napišete da ćete završiti zgradu za godinu dana, imate jednu vrstu informacije. Kada zaista vidite da je tehnološki to moguće izvesti, onda upravljanje projekta postaje jedan normalan posao i ne zahteva ogromno snalaženje direktora izgradnje. Ako imate podatke samo na papiru, bez simulacija i animacija, imate i ogroman rizik da to sve ne bude dobro proanalizirano pre nego što radovi počnu.

Međutim, postoji nešto što se zove i 5D model. O čemu je reč?

Na četvorodimenzionalni model smo dodali još jednu komponentu – novac. Pri tome, mislimo na sve resurse koji se koriste, odnosno materijal, ljudsku snagu i mehanizaciju – ne samo klasičan novac. Zahvaljujući našim simulacijama vrlo je jednostavno videti cash flow, što znači da investitor precizno zna koliko će mu svakog meseca biti potrebno novca za izgradnju. Takođe, možemo da optimizujemo i oblikujemo njegove troškove: primera radi, investitor je u mogućnosti da izdvoji milion evra mesečno i mi ćemo kreirati dinamiku radova tako da troškovi iznose tačno milion evra mesečno. Zatim, imamo uvid i kontrolu radne snage – na primer, glavni izvođač je planirao da u jednom trenutku na gradilištu bude 400 radnika, a mi znamo da je to tehnički neizvodljivo, te saopštavamo investitoru da plan izvođača jednostavno nije realan i predlažemo mere kako bi se taj problem prevazišao. Naš cilj je da investitor u svakom trenutku zna gde se nalazi projekat, i to tako da su svi resursi optimalno iskorišćeni i da zna da nema kašnjenja.

Na kraju, osim svih tih elemenata, imamo i 6D kao tehnologiju koja služi u fazi eksploatacije. Završili smo prestižan objekat "Hiper Cube" – inovacioni centar "Skolkovo", koji je nedavno otvorio premijer Rusije Dmitrij Medvedev, i trenutno završavamo kompletan plan eksploatacije tog objekta, odnosno koliko će koštati njegovo održavanje u narednih 15–20 godina. Zahvaljujući našim tehnologijama, investitori ne dobijaju samo dinamiku trošenja novca, već i kompletan model, tako da sutra neko iz njihove službe održavanja može da "klikne" na određeni element i odmah mu se uz 3D model prikazuje specifikacija tog elementa i uputstvo za održavanje.

Ako se objekti grade klasično, bez ove tehnologije, u kojoj meri su tada prisutna kašnjenja ili probijanja zacrtanih budžeta investitora?

Kada se govori o probijanju budžeta i rokova u izgradnji, često mislimo da je Srbija jedina po tome u svetu. Međutim, istraživanje od pre dve godine govori da čak i u SAD kod više od polovine projekata dolazi do probijanja budžeta i rokova, a većina probije budžet za skoro 50 odsto, zbog svih nepredviđenosti koje građevinski projekti tipično nose. Amerikanci u tu analizu, naravno, uračunavaju i opportunity cost, oni gledaju i izgubljenu dobit, a ne samo stvarne troškove u povećanju budžeta. Zbog svega toga u Americi je korišćenje ovakvih tehnologija već postalo obavezno za neke oblasti, a od iduće godine će biti obavezno na svim državnim projektima.

Kakav je odnos Bexel Consultinga sa PSP Farman Grupom, čiji ste deo?

Bexel Consulting je, zapravo, i bio u mogućnosti da usavrši svoje tehnologije i softver zahvaljujući tome što je PSP Farman kao jedna od najvećih developerskih i uopšte građevinskih kompanija u regionu Moskve i šire uspela da kvalitetom svojih radova dobije značajne poslove na kojima su mogle da se primene i tehnologije koje koristi Bexel. Radili smo na objektima kao što je "Skolkovo", a trenutno radimo na objektu "Matrjoška" – to su objekti od najvišeg državnog značaja, gde direktno otvaranje tih objekata vrši ili predsednik ili premijer Rusije. Stoga je reč o jednoj perfektnoj sinergiji između PSP Farman Holdinga kao grupacije i Bexela kao tima naprednih mladih stručnjaka koji su u mogućnosti da upravljaju tako odgovornim projektima. Upravo to je ono što nas, osim tehnologije, razlikuje od drugih kompanija – naš izuzetno mlad i stručan tim. Obično se smatra da neko mora da bude sede kose da bi upravljao građevinskim objektima. U svetu to nije praksa – tamo su uglavnom ljudi 35–40 godina oni koji nose projekte i mi taj trend pokušavamo da ustanovimo i ovde, u Srbiji, kao i na ostalim mestima gde radimo.

U kojoj su fazi objekti na kojima trenutno radite u Srbiji?

Radimo rekonstrukciju poslovnog objekta u Vasinoj ulici, u centru Beograda, pored Narodnog pozorišta, koja je nekad bila zgrada Jugodrva. Postojeći objekat se renovira i postaće hotel "Meriot" (Marriott). Projektna dokumentacija se privodi kraju i započinju se radovi na izgradnji. Za sada, mi aktivno učestvujemo u svim pripremnim radovima, analiziranju projektne dokumentacije, pripremi tendera itd. Bexel je uključen i na projektu Centar za promociju nauke, koji je takođe u fazi projektovanja. Objekat treba da bude izgrađen u Bloku 39 i izgledaće izuzetno atraktivno. Upravo ovih dana se bavimo optimizacijom budžeta, kako bismo do maksimuma smanjili nepotrebne izdatke. Takođe, radimo na novoj zgradi EPS-a, koja se gradi u Bloku 20 kod hotela "Hajat" i sa uspehom smo završili sve radove do kote nula. Treba napomenuti da je ispoštovana ugovorena cena – po većini pozicija postoje minimalne razlike u odnosu na ugovorene radove, što nam je signal da se korišćenjem ovih tehnologija može sprečiti probijanje budžeta, pojava koja je praktično standardna kod drugih objekata.

Šta možete da kažete o stambenom objektu "West 65", čija je gradnja najdalje odmakla?

Jedna od interesantnih stvari vezanih za projekat "West 65" je da smo na njemu kompletno detaljno izanalizirali modele 3D, 4D i 5D, i zahvaljujući tome smo postigli stvarno vrhunski kvalitet radova – sve je usaglašeno, nema raznih nepredviđenih stvari i iznenađenja. Izvođačima je ostalo samo da urade onako kako im je predstavljeno u projektima. Korišćenje tih tehnologija omogućilo nam je da napravimo i značajne uštede u potrošnji, tako da će objekti u kompleksu "West 65" biti energetski efikasni. Računi za grejanje biće manji za oko 40 odsto, zahvaljujući korišćenju podzemnih voda kao alternativnog izvora energije. Korišćenjem naprednih sistema hlađenja i grejanja omogućili smo da u objektima nema potrebe za klasičnim radijatorima, nego koristimo sistem konvektora, tako da smo u stvari ceo front prema terasama ostavili otvorenim. Praktično, celom širinom stanovi izlaze na fasadu, prozori su ogromni, s kraja na kraj, od poda do plafona, terase postaju sastavni deo unutrašnjeg prostora. Tokom leta, kada otvorite sve prozore, vi imate utisak da se nalazite u bašti, jer su terasa i dnevna ili spavaća soba spojene. "West 65" je prvi stambeni objekat u Beogradu koji je napravljen po tom standardu, a oprema koju koristimo je prvoklasna. Kao firma koja radi ogromne objekte u Ruskoj Federaciji, imamo direktan kontakt sa proizvođačima opreme i materijala, te smo na taj način u mogućnosti da za iste novce ponudimo znatno viši kvalitet nego druge kompanije na ovom tržištu. Kompleks "West 65" karakteriše ideja da to ne bude klasično blokovsko naselje karakteristično za Novi Beograd, već kompleks sa velikim pešačkim zonama i sadržajima koje podsećaju na centar Beograda, Beča ili Minhena – time se postiže ono što pomalo nedostaje Novom Beogradu, a to su toplina, bliskost pravog centra grada, a ne klasičnih objekata gde ste daleko od ostalih zgrada. Ujedno, uveli smo optičke kablove do svakog stana i po tome smo takođe među prvima. Danas može da se iskoristi svega 10 posto instaliranih kapaciteta komunikacione opreme, ali kada za par godina dođu tehnologije koje su već sada standard u Japanu ili SAD, mnogi drugi objekti će imati problem, jer jednostavno nemaju potrebnu infrastrukturu.

"Vreme uspeha!" je redovni podlistak nedeljnika "Vreme", izlazi svakog prvog četvrtka u mesecu.

Uređuju: Aleksandar Aleksić i Radmilo Marković.

Podlistak u PDF-u