Dušan Dobromirov je redovni profesor na Departmanu za industrijsko inženjerstvo i menadžment novosadskog Fakulteta tehničkih nauka, gde predaje na predmetima Finansijska tržišta, Korporativne finansije, Novac i bankarstvo i Algoritamska trgovina. Diplomirao je finansijski menadžment u Sent Luisu, na Vebster univerzitetu, a magistrirao i doktorirao na Univerzitetu u Novom Sadu. Posebna oblast njegovog naučnog interesovanja jesu finansijska tržišta i korupcija, kao i primena veštačke inteligencije u oblasti finansija. Objavio je nekoliko značajnih naučnih radova koji se bave korupcijom, kao što su “Povezanost korupcije i nivoa BDP-a” i “Uticaj korupcije na razvoj istočnih evropskih tržišta”. Od 2001. do 2004. bio je direktor Produktne berze u Novom Sadu, potom član saveta Narodne banke Srbije. Od 2006. do 2016. godine član je borda direktora OTP banke u Srbiji.

VREME: Krenimo u razgovor sa stanogradnjom, odnosno tržištem nekretnina. Mnogim građanima je nejasno zašto je ova grana privrede u tako snažnom usponu. Gradi se svuda, na svakom ćošku, i to ne samo u Beogradu i Novom Sadu – stanova je sve više, a istovremeno cena kvadrata dramatično raste, dok je platežna moć stanovništva i dalje mala. Kako odgonetnuti ovu “misteriju”?

DUŠAN DOBROMIROV: Tržište nekretnina treba posmatrati kao deo šireg finansijskog tržišta a trendovi koji postoje su logični. Globalno finansijsko tržište je preplavljeno sveže odštampanim novcem i to je izazvalo inflaciju u većini svetskih ekonomija. U uslovima kada inflacija umanjuje vrednost valuta, svi se trude da sačuvaju vrednost svog novca kupujući imovinu za koju veruju da neće usled inflacije izgubiti vrednost. Zbog toga u svetu postoji znatan rast cena nekretnina, akcija, kriptovaluta i druge imovine. Primera radi, cene nekretnina u Evropskoj uniji su u periodu od 2016. do 2021. godine porasle za 40%. U slučaju Srbije, treba uzeti u obzir specifičnost da je ulaganje u nekretnine trenutno jedina mogućnost očuvanja vrednosti ušteđevine i “pošteno zarađenog novca”. Kamate na depozite u srpskim bankama su blizu nule, finansijsko tržište praktično ne postoji, a inflacija u evro-zoni po podacima iz januara 2022. godine je 5,1% godišnje. Drugim rečima, građanin koji poseduje značajniji novac može ili kupiti nekretninu, za koju veruje da će joj cena rasti, ili taj novac držati u banci i gledati kako inflacija evra umanjuje kupovnu vrednost tog novca.

Da, ali za razliku od EU, u koju pristiže radna snaga (sa istoka, recimo), Srbija prema svim istraživanjima ima sve manje stanovnika, što zbog mortaliteta, što zbog odliva ljudi. A istovremeno se intenzivno grade nove stambene jedinice, a cene dramatično rastu?

Tržište nekretnina podleže istim pravilima kao i drugi delovi finansijskog tržišta. Na cenu utiču ponuda i tražnja, ali i stvarna vrednost imovine koja se kupuje. To znači da na cene nekretnina u Srbiji utiču i porast cena građevinskog materijala i energenata i nedostatak kvalifikovane radne snage. U uslovima relativno niskih poreza na imovinu i troškova komunalnih usluga, mnogim građanima se i dalje više isplati da ulažu u kupovinu stanova, pa makar im oni bili prazni, uz očekivanje da će cena nekretnina nastaviti da raste. Sa druge strane, građani EU mogu novac ulagati u akcije, investicione fondove i druge finansijske instrumente, pa to ne stvara toliki pritisak na tražnju na tržištu nekretnina.

Mislite li da je to odgovor i na pitanje zašto se stanovi navodno prodaju još u izgradnji, ali da iz sopstvenog iskustva i iskustva prijatelja i poznanika znamo da su mnogi od njih u dužim periodima neuseljeni.

Potražnja za nekretninama u Srbiji ne potiče, kako pravilno zapažate, od povećanja broja stanovnika i realne potrebe za stambenim prostorom, već od značajnih sredstava koja pojedinci poseduju i investiraju u nekretnine. Uz današnje plate, zdravorazumski je pretpostaviti da novac za nov stan ne dolazi od građana koji žive od nje. Možemo pretpostaviti da pojedinci kroz takvu investiciju pokušavaju da sakriju stvarnog kupca imovine i kao vlasnika imenuju “tetku iz Kanade”.

A šta zapravo znači ta “tetka iz Kanade”?

Postoje bizarni slučajevi gde se imovina ogromne vrednosti vodi kao vlasništvo firmi čiji su vlasnici maloletna lica ili ofšor firme za koje nije moguće utvrditi stvarnog vlasnika. Prikrivanje stvarnog vlasnika jasno ukazuje na to da su sredstva za kupovinu imovine stečena na nezakonit način i da stvarni vlasnik ne bi mogao da objasni poreklo novca.

Šta se, na kraju, krije iza velikih projekata kao što su “Beograd na vodi” ili najavljeni projekat “Novi Sad na vodi”? Kako izgleda u tim slučajevima finansijska konstrukcija investitora? Da li se može govoriti o pranju novca?

Specifičnost investiranja u nekretnine je da se sve najvažnije dozvole, UTU i tehnički uslovi obezbeđuju kroz dogovore i saradnju sa lokalnim vlastima. U slučaju velikih projekata, kao što su “Beograd na vodi” i “Novi Sad na vodi”, videli smo da pojedini investitori mogu bez teškoća obezbediti saglasnost i viših grana vlasti. Kada se obezbedi sva potrebna dokumentacija za budući objekat, na scenu stupaju tri zlatna pravila tržišta nekretnina: lokacija, lokacija i lokacija! I započinje prodaja. Izgradnja se finansira iz unapred prodatih stanova, ali postoji i opravdana sumnja da neki investitori u procesu izgradnje koriste nelegalnu gotovinu. Novac stečen od trgovine narkoticima i drugim kriminalnim aktivnostima, pa i kroz koruptivne radnje koje takođe predstavljaju vid kriminala, nije moguće legalno uneti u zvanične tokove. Kako se u procesu izgradnje objekata materijal i radovi mogu plaćati i gotovinom, onaj koji želi da opere novac tako dolazi do vlasništva nekretnine. Kada se tako stečena nekretnina proda, novac je opran jer postoji legalan osnov za priliv sredstava. Pranje novca u širem smislu podrazumeva i sakrivanje pravih izvora prihoda, poreske utaje na osnovu falš-dokumentacije i sakrivanje stvarnog vlasništva. Zdravorazumski je pretpostaviti da se mnoge nekretnine kupuju i na taj način, imajući u vidu prosečnu zaradu stanovnika Srbije.

Jedan od čestih načina da se prikrije stvarni vlasnik imovine u Srbiji su ofšor kompanije koje osnuju svoju kompaniju u Srbiji i onda kupuju imovinu. U poslednje vreme se često javljaju ofšor kompanije iz UAE, gde je moguće za 4-5 hiljada evra registrovati kompaniju bez poreskih obaveza i vođenja knjiga i uz fiksne godišnje troškove od oko 2000 evra. Specifičnost ofšor firmi iz UAE je 100% garantovana tajnost vlasništva. Naravno da u Srbiji postoje i značajni i renomirani poslovni partneri iz UAE, ali ovde se misli na kompanije koje nemaju ni internet sajt, a rade ozbiljne i velike poslove sa našim državnim preduzećima.

O kojim kompanijama je reč?

Na primer, firme koje izvoze oružje uglavnom svoje partnere imaju u netransparentnim ofšor firmama.

Uspon stanogradnje neki povezuju, između ostalog, i sa činjenicom da se Srbija znatno zadužuje kineskim kreditima?

Kineski krediti predstavljaju legitiman kineski poslovni interes gde je uslov dobijanja kredita angažovanje kineskih kompanija koje izvode radove. Pritom, visoke cene izvođenja radova kineskih kompanija u sebi verovatno sadrže i različite “konsultantske” provizije koje se, opet, verovatno uplaćuju na ofšor kompanije. I eto nas nazad kod kuće na tržištu nekretnina!

Lepo zatvoren krug! Kada već govorimo o kineskim kreditima, da li se može reći da Vučić podršku većeg dela međunarodne zajednice plaća tako što je ekonomsku politiku zemlje uskladio sa njihovim interesima? Odnosno, interesima raznih međunarodnih korporacija sa Zapada i Istoka koje ovde uspešno posluju?

Kaže se: prema svecu i tropar! U visokokorumpirane ekonomije investiraju oni kojima takav vrednosni sistem ne smeta i koji će se u takvim uslovima dobro snalaziti. Svedoci smo činjenice da su skoro sve strane investicije praćene različitim kontroverzama i da nisu transparentne. Korupcija proizvodi i probleme sa nepoštovanjem ekoloških standarda i probleme sa nepoštovanjem zakonom propisanih radnih prava. Poruka investitorima je: Dogovorite se sa kim treba da se dogovorite i sve vam je dozvoljeno!

Što se tiče ekonomskih interesa Zapada, Kine i Rusije, mislim da je Srbija suviše mala da bi takvi interesi opredeljivali njihove akcije i da su u pitanju geopolitički interesi. Kompletan BDP Srbije za 2021. godinu iznosi oko 60 milijardi dolara. Poređenja radi, u Kini je nedavno u poslovne probleme zapao veliki investitor na tržištu nekretnina, korporacija Evergrande. Ta kompanija je zapala u finansijske probleme i trenutno ima dug od 300 milijardi dolara, znači pet puta veći od našeg BDP-a.

Pa u čemu je onda tajna toliko reklamiranog privrednog “uspeha” naprednjačkog režima?

Privredni “uspeh” naprednjačkog režima jednostavno ne postoji! On se svodi na jeftinu propagandu! Stalno se kao dokaz uspeha pominje ukupan BDP, što je podatak kojim se lako može manipulisati. Mnogo je važniji podatak o BDP-u po glavi stanovnika, koji pokazuje životni standard prosečnog građanina u nekoj državi. Prema podacima Svetske banke za 2020. godinu, BDP po glavi stanovnika u Srbiji je iznosio 7,666.24 USD, u Hrvatskoj 13,828.47 USD, a u Sloveniji 25,179.67 USD. Ovi podaci nam pokazuju kakav nam je standard u odnosu na komšije sa kojima volimo da se poredimo. Inače, kada čujem režimske medijsko-propagandne manipulacije o tome kakav nam je BDP, setim se poznatog govora Roberta Kenedija iz 1968. godine, gde on o BDP-u kaže sledeće: “BDP meri puno toga, ali ne govori nam ništa o zdravlju i kvalitetnom obrazovanju naše dece, lepoti naše poezije, kvalitetu javne debate, integritetu i poštenju državnih službenika, našoj hrabrosti i našoj posvećenosti dobrobiti naše države. BDP meri sve osim onoga što čini život vrednim i ispunjenim.”

U jednom tekstu ste napisali da je Vučić imao sreće, jer je svet, po njegovom dolasku na vlast, izašao iz recesije i ostvario generalno pozitivan trend u ekonomiji.

Da, Vučićev režim je imao sreće da započne vladavinu 2012. godine, a na globalnom nivou 2010. godine je započeo finansijski rast, koji je trajao do pojave pandemije. Taj desetogodišnji period karakterišu izuzetno niske kamatne stope, rast vrednosti imovine i visok stepen ulaganja u međunarodne poslove, pogotovo u tržišta u razvoju kojima Srbija pripada. U takvoj međunarodnoj finansijskoj situaciji bilo je jednostavno izmiriti stare kredite novim jeftinijim zaduživanjem, obezbediti investicije i finansirati budžetski deficit. Izbijanjem pandemije, centralne banke širom sveta su počele još veću emisiju primarnog novca kako bi sprečile pad zaposlenosti i privredne aktivnosti. Mi se u Srbiji još sećamo kako je devedesetih godina prošlog veka emisija novca bez pokrića prouzrokovala veliku inflaciju. Slično se dešava i danas u vodećim svetskim ekonomijama, naravno u mnogo manjem obimu. Da bi se problem visoke inflacije rešio, neke centralne banke su podigle kamatne stope, a neke su to najavile. Sa novim visokim kamatnim stopama, Srbija će se naći u poziciji u kojoj su bili naši građani koji su podigli kredit u švajcarskim francima.

U ovom periodu, proteklih deset godina, inostrani dug Srbije dramatično je porastao, prešao je 30 milijardi evra…

Veći problem je za šta je taj dug napravljen. Kada se zadužujemo da bismo uložili novac u nešto što će nam doneti zaradu, iz čega ćemo taj dug vratiti, nije problem zadužiti se. Ili kada se zadužujemo da bismo otplatili postojeći dug sa većom kamatom, i to je racionalno. Ali, kada se stvara dug, a časte se strani investitori obilatim subvencijama, zidaju spomenici i raspevane fontane kojima ne znamo cenu, deli se novac i šakom i kapom bez utvrđenih kriterijuma, onda to ostavlja utisak “domaćina” koji podigne kredit, ode u kafanu, napije se, čašćava i sve potroši. Problem nastaje kada dug dođe na naplatu. Nije mi jasno kako je zamišljeno da pesma sa fontane vrati dug?! Znamo da posle takvih provoda slede mamurluk i glavobolja. Smatram da je važno što pre raspojasanom “domaćinu” oduzeti ovlašćenje u banci i sprečiti ga da dalje pravi dugove koje ćemo svi vraćati.

Kako se Srbija u periodu naprednjaka privredno formatirala? Kao država jeftine radne snage i prljave tehnologije?

Problem Srbije je to što imamo rentijersku ekonomiju. Današnje moderne ekonomije su preduzetničke i nova vrednost se stvara kroz inovacije i znanje. U našoj verziji rentijerske ekonomije glavni resurs koji se rentira je povezanost sa vladajućim strukturama. Time se obezbeđuje poslovni uspeh i to dovodi do bujanja korupcije. Definisao bih našu poziciju kroz onu staru: Dođite da se dogovorimo!

Bavite se istraživanjem korupcije u celoj istočnoj Evropi. Šta bi bilo karakteristično za ovaj deo sveta u tom pogledu?

Bavim se istraživanjem finansijskog tržišta i ta oblast je u vezi sa institucijama koje ga regulišu. Prilikom jednog od istraživanja, pravilno sam pretpostavio da je nivo korupcije u obrnutoj srazmeri sa snagom institucija. Kao meru snage institucija sam uzeo obim trgovine na lokalnom berzanskom tržištu akcija. Naime, poznato je da uređeno finansijsko tržište može dobro funkcionisati samo u okruženju gde postoji vladavina prava, gde su svi učesnici ravnopravni i imaju podjednake šanse za uspeh. To je mera “ekonomske demokratije” i dobro može ilustrovati snagu nezavisnih institucija i nivo korupcije. Uzeo sam u obzir i veličinu svake od država istočne Evrope koje su bile obuhvaćene istraživanjem i formirao koeficijent godišnjeg obima trgovine na berzi po glavi stanovnika. U Srbiji je taj obim trgovine u 2019. godini bio 34,55 USD godišnje po stanovniku, dok je u Crnoj Gori on iznosio 69,91 USD godišnje po stanovniku. U najbolje rangiranoj od zemalja istočne Evrope – Poljskoj, vrednost koeficijenta za 2019. godinu je 1.331,77 USD godišnje po stanovniku. Ove obime trgovine treba sagledati iz perspektive da je na najlikvidnijem tržištu na svetu – američkom, dnevni promet preko 2.000 USD po stanovniku.

Srbija, dakle, stoji katastrofalno loše kada je “ekonomska demokratija” u pitanju?

Da.

Kako izgleda sistem korupcije u Vučićevoj Srbiji? Prema nekim drugim istraživanjima, od Srbije u regionu jedino gore po percepciji korupcije stoje Albanija i BiH.

Odgovor je već dobrim delom sadržan u vašem pitanju, jer kažete “Vučićeva Srbija”. Korupcija kao mehanizam podrazumeva da se ne može ništa uraditi u skladu sa pravilima već da neko ima arbitrarno pravo da nešto dozvoli ili ne. To se često relativizuje pojmom “podmazivanje zupčanika”, gde to treba da ubrza neki proces. Dugoročno, korupcija uništava institucije i time trajno sprečava razvitak nekog društva. Relativno dobra vest za nas kojima korupcija smeta jeste da je Bajdenova administracija u decembru 2021. godine donela strategiju borbe protiv korupcije i da će ta strategija značajno uticati na međunarodne odnose. Neki rezultati te strategije se već vide kroz uvođenje ličnih sankcija pojedincima povezanim sa režimom i najavom proširenja liste korumpiranih.

Da li možemo reći da je tokom Vučićeve vlasti kroz enormnu korupciju došlo da ozbiljne preraspodele društvenog bogatstva? Da li je stvorena i zacementirana “nova elita”?

“Novu elitu” čine pojedinci povezani sa režimom, koji kroz veze sa vlašću SNS-a ostvaruju prava koja u normalnim okolnostima ne bi imali. Pritom, ovde ne mislim samo na lukrativne poslove sa državom, gde se ostvaruje enormna ekonomska korist, nego i na sve one koji sa kupljenim diplomama zauzimaju pozicije koje im po znanju i stručnosti ne pripadaju. Sve to predstavlja malignu korupciju koja uništava šanse za normalizaciju i napredak Srbije.

Pa, šta će očekivati neku sledeću vlast? Sa jedne strane su ogromni dugovi, a sa druge prebogata naprednjačka elita, koja će ostvarivati i iz opozicije značajan politički i društveni uticaj?

Bojim se da sledeću vlast čeka neprijatno iznenađenje kada jednog dana dođe do otvaranja tajnih ugovora. Kao pravni naslednik moraće da poštuje preuzete obaveze, kao što će morati i da vraća kredite. Što se tiče prebogate naprednjačke elite, nadam se da će se obistiniti ona narodna: Kako došlo, tako i otišlo! Tome treba da doprinese lustracija kojoj mora prethoditi ponovno uspostavljanje i osnaživanje institucija. Snaga institucija najviše zavisi od poštenja, integriteta i hrabrosti ljudi koji su im na čelu i nadam se da tu neće biti polovičnih rešenja i kompromisa.

Na kraju, još jedno pitanje koje brine građane. Cene rastu, neke čak i dramatično, dok se kurs evra i dalje čvrsto drži. Pitam vas kao nekadašnjeg člana saveta Narodne banke Srbije: šta je smisao takve monetarne politike?

Monetarna politika koju vodi NBS svodi se na održavanje stabilnog kursa dinara u odnosu na evro. Takav pristup odgovara uvoznicima i investitorima, a štetan je za domaću proizvodnju. Vezujući se za evro, NBS je praktično prepustila vođenje monetarne politike Evropskoj centralnoj banci (ECB), i kada poraste inflacija u evro-zoni, ta se inflacija prenosi i kod nas. U januaru ove godine u evro-zoni je zabeležena bazna inflacija od 5,1%, a bazna inflacija ne uzima u obzir cene hrane i energenata, pa je sveukupna stopa inflacije u evro-zoni znatno veća. To znači da je pogrešno misliti da nam je plata ista ukoliko se nije promenila protivvrednost u evrima. Za istu platu u evrima možemo kupiti manje hrane, goriva, platiti usluga – kako u Evropi tako i u Srbiji. Treba posmatrati kupovnu moć i vrednost potrošačke korpe, i svejedno je da li je to u dinarima ili u evrima koji imaju fiksiran kurs. Nisam veliki optimista za period koji nam sledi, pogotovo kada čujem samouverene izjave iz NBS kako će inflacija proći sama od sebe i kako nam je baš super. Bojim se da ćemo, posle Beograda na vodi i sve izvesnijih Novog Sada i Niša na vodi, dobiti Srbiju na vodi – i na suvom hlebu.