Za ovaj tekst BIRN je uradio nešto što inače ne radi. Zvanično smo – bar tokom desetak dana – bili potencijalni građevinski investitori i to na Dedinju, zainteresovani za gradnju na parceli gde vlasnik Pinka Željko Mitrović diže dvorac.

Novinari BIRN-a su iskoristili pravo koje ima svaki građanin – podneli su zahtev za dobijanje informacije o lokaciji i za to platili taksu od nekoliko hiljada dinara Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda. Bio je to dobro uložen novac.

U ovom dokumentu se nalaze podaci o tome šta je sve moguće izgraditi na nekoj parceli na osnovu važećih planskih dokumenata. Informacije o tome šta bi BIRN potencijalno mogao da izgradi, međutim, značajno su se razlikovale od onoga što je stvarno dozvoljeno Željku Mitroviću da napravi.

Gradski sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove – odnosno gradska sekretarka Bojana Radaković (Milićević) – dao je BIRN-u, kao potencijalnom investitoru, informaciju na osnovu koje se pokazuje da je na parceli Željka Mitrovića na Dedinju moguće izgraditi objekat od (najviše) 2047 kvadrata – podzemnih i nadzemnih prostorija, što je u skladu sa važećim regulacionim planom za taj deo grada. Željko Mitrović, međutim, na istoj parceli može da izgradi više od 6000 kvadrata, od toga 2047 nadzemno – sve u skladu sa lokacijskim uslovima i građevinskom dozvolom koju mu je izdao onaj isti Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove.

U dokumentu koji su dobili novinari BIRN-a navodi se i da se parcela nalazi u prethodno zaštićenoj prostorno-kulturnoj celini “Senjak, Topčidersko brdo, Dedinje”, te da bi za sve građevinske intervencije na parceli potencijalni investitor trebalo da obezbedi uslove i saglasnost nadležnog organa za zaštitu kulturnih dobara – u ovom slučaju Zavoda za zaštitu spomenika kulture Grada Beograda.

U dokumentima izdatim Željku Mitroviću ovog zahteva nema iako je u vreme kada je Mitrović dobio lokacijske uslove i građevinsku dozvolu ova parcela takođe bila u zoni prethodne zaštite. Tako mu je omogućeno da sruši kuću koja se na ovoj parceli nalazila i počne gradnju “Hrama Svetog Žeksa”, kako je ovo zdanje na društvenim mrežama nazvao Mitrović.

“Ovo je primer kako se sistem namerno oblikuje tako da odgovara interesima moćnijih, umesto da postavi pravila koja su jasna i jednaka za sve”, kaže za BIRN Ksenija Radovanović, arhitektinja i urbanistkinja iz organizacije “Nova planska praksa”.

Iz Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove nisu odgovorili na pitanja BIRN-a o problematičnom izračunavanju broja dozvoljenih kvadrata, koji nije u skladu sa Regulacionim planom prostorne celine Dedinje. Željko Mitrović je za BIRN rekao da je objekat na Dedinju građen u skladu sa svim zahtevima koji su mu postavljeni, ali da jeste znao unapred da plac na kome je tada samo planirao gradnju ubrzo više neće uživati zaštitu Zavoda za zaštitu spomenika kulture. On je rekao da je zgrada na Dedinju njegova zadužbina, te da “ništa nije pomereno ni milimetar u odnosu na dozvolu”.

Mitrović je plac na Dedinju sa starim objektima kupio tokom 2019. godine. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, to je te godine bila najskuplja kuća prodata na tržištu, i to za 4,5 miliona evra.

RAČUNICOM SEKRETARIJATA ZA URBANIZAM OD 2000 DO 6000 KVADRATA

No, kako je zapravo BIRN dobio mogućnost da sazida 2000 kvadrata, a ne 6000?

U informaciji o lokaciji koju je izdao Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda na zahtev novinara BIRN-a, navodi se da maksimalni koeficijent izgrađenosti za parcelu na kojoj gradi Mitrović iznosi 0,4. Ovaj parametar se navodi u važećem Regulacionom planu prostorne celine “Dedinje”.

“Koeficijent izgrađenosti” je odnos bruto razvijenih površina svih izgrađenih etaža (podrum, suteren, prizemlje, sprat, potkrovlje) svih zgrada na parceli (uključujući garaže i ostale pomoćne zgrade) i površine te parcele. Ukratko, ovaj koeficijent se dobija tako što se podeli ukupna površina svih prostorija (podzemnih i nadzemnih) sa površinom parcele.

Parcela Željka Mitrovića ima površinu od 5118 kvadratnih metara. Jednostavnom računicom dolazimo do maksimalne moguće kvadrature objekta Željka Mitrovića koju dopušta važeći Regulacioni plan: 5118*0,4=2047,2 kvadrata.

Mitroviću su, međutim, izdata drugačija ograničenja, pa se u lokacijskim uslovima, objavljenim u Centralnoj evidenciji objedinjenih procedura za izdavanje građevinskih dozvola, koju vodi Agencija za privredne registre, ne navodi dozvoljeni koeficijent izgrađenosti od 0,4 već indeks izgrađenosti.

“Indeks izgrađenosti” je odnos bruto razvijenih površina nadzemnih etaža i površine te parcele, pa je Mitroviću ovom – naizgled jezičkom izmenom – omogućeno da umesto ukupno 2047 kvadrata sazida nadzemno 2047 kvadrata, a više od 6000 ukupno.

Ovo nije jedini primer prekrštavanja koeficijenta izgrađenosti u indeks izgrađenosti, koji investitorima donosi na hiljade dodatnih kvadrata koje po planu ne bi smeli da dobiju – ista stvar se desila i na više drugih lokacija na Dedinju.

Iz Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda nisu odgovorili na pitanja BIRN-a o tome zašto su dva različita parametra izjednačena i zašto se u informaciji o lokaciji za Mitrovićevu parcelu navodi jedan parametar, a u lokacijskim uslovima ističe drugi. Stručnjaci sa kojima su razgovarali novinari BIRN-a, međutim, kažu da do ovog izjednačavanja koeficijenta i indeksa izgrađenosti nikada nije smelo da dođe.

Maksimalni koeficijent izgrađenosti od 0,4 u bloku gde se nalazi ta parcela propisan je Regulacionim planom prostorne celine Dedinje, koji je usvojen još početkom 2000. godine a danas je i dalje na snazi. Taj regulacioni plan predviđa, između ostalog, gde su javne površine, kakve parcele treba da budu, koliko sme da se gradi, koja je dozvoljena spratnost zgrada i kako je rešen parking. Upravo to i piše u informaciji o lokaciji koju je Sekretarijat dao BIRN-u za tu istu parcelu – da za tu parcelu važi pomenuti Regulacioni plan iz 2000. godine, kao i da je na toj parceli dozvoljen koeficijent izgrađenosti od 0,4. Isto to – da su pravila građenja na ovoj parceli utvrđena Regulacionim planom prostorne celine Dedinje iz 2000. godine – piše i u lokacijskim uslovima koje je Željko Mitrović dobio od Sekretarijata 8. juna 2020. godine, ali se ne navodi dozvoljeni koeficijent, već indeks izgrađenosti.

Ljubica Slavković, urbanistkinja iz organizacije “Nova planska praksa”, objašnjava da je donošenjem novih zakona u oblasti planiranja i izgradnje 2003. i 2009. godine koeficijent zamenjen indeksom izgrađenosti. “U tom smislu, ova dva parametra nisu jednaka i ne mogu se samo prepisati iste brojke jer daju različite rezultate za uslove izgradnje”, kaže Ljubica Slavković za BIRN. Ona takođe kaže kako je zakonska obaveza da se dozvoljena izgrađenost tumači prema važećem planu, bez obzira na izmenu zakona i parametara. “Drugim rečima, ukoliko se lokacijski uslovi danas izdaju na osnovu regulacionog plana za Dedinje iz 2000. godine, primenjuje se koeficijent izgrađenosti, i to kako je definisan tim planom i tada važećim zakonom, pa se brojka 0,4 odnosi na ukupnu podzemnu i nadzemnu kvadraturu, čime za dati primer dobijamo maksimalnu izgradnju ispod i iznad zemlje nešto veću od 2000 kvadratnih metara, a ne 6157 kvadratnih metara kako je Sekretarijat odobrio u uslovima”, navodi Ljubica Slavković.

Mitrović za BIRN kaže da su ovi uslovi nekoliko puta menjani i da u trenutku kada je on dobio dozvolu “nije bio problem da se bilo šta pod zemljom” gradi. “Imao si samo stepen zauzeća zemlje i broj kvadrata, dve stvari su postojale i obe su ispoštovane. […] Sad ne znam da li je to regulacioni plan ili neki drugi dokument, uglavnom, promenilo se to da može pod zemljom kako god i šta god, skoro da nemaš nikakva ograničenja. To ranije nije bilo. E, sad, ne znam da li opet ima, mislim da se opet nešto menjalo, to su više puta menjali, ali u trenutku kada sam ja podneo zahtev za dozvolu, to pod zemljom je bilo slobodno skroz. To je bila čista stvar”, kaže on.

KOME SU ZA RUŠENJE POTREBNE DOZVOLE ZAVODA ZA ZAŠTITU SPOMENIKA KULTURE

U informaciji o lokaciji koju je Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove dao BIRN-u piše da se parcela nalazi u prethodno zaštićenoj prostorno-kulturnoj celini “Senjak, Topčidersko brdo, Dedinje” i da za sve građevinske intervencije “treba obezbediti uslove i saglasnosti nadležnog organa za zaštitu kulturnih dobara”.

Iz Zavoda za zaštitu spomenika kulture Grada Beograda novinarima BIRN-a su objasnili da status “prethodne zaštite” znači da je za sve intervencije na objektima i pripadajućoj katastarskoj parceli “neophodno pribavljanje uslova za preduzimanje mera tehničke zaštite i saglasnosti na projekat i dokumentaciju iz nadležnosti Zavoda”. Međutim, Željko Mitrović nije morao ni za šta da se obrati Zavodu iako je parcela bila deo celine “Topčidersko brdo i Dedinje” koja je uživala prethodnu zaštitu sve do 25. decembra 2020. godine.

Po dobijanju lokacijskih uslova u junu, u septembru 2020. godine dobio je i građevinsku dozvolu. U potvrdi o prijavi radova navodi se da je datum početka izvođenja radova 5. oktobar 2020, skoro tri meseca pre nego što je status prethodne zaštite na Topčideru i Dedinju istekao. Ovaj dokument je objavljen tek u aprilu 2021. godine. U maju 2019. godine, Zavod za zaštitu spomenika kulture Grada Beograda poslao je Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove evidenciju dobara koja uživaju prethodnu zaštitu. Među njima se nalazila i parcela koju je kupio Željko Mitrović. To je značilo da na ovoj parceli nije bilo moguće srušiti staru kuću i izgraditi novu bez uslova i saglasnosti koje izdaje Zavod.

Tvrdeći da izlaze u susret investitorima koji se žale na sporo izdavanje lokacijskih uslova zbog zabrana i uslova Zavoda za zaštitu spomenika, u decembru 2019. tadašnja ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Zorana Mihajlović i tadašnji ministar kulture i informisanja Vladan Vukosavljević doneli su zajedničko Uputstvo kojim se usaglašavaju Zakon o planiranju i izgradnji i Zakon o kulturnim dobrima “u cilju efikasnijeg izdavanja lokacijskih uslova, a time i bržeg izdavanja dozvola za izgradnju”. “Navedeni problemi se odražavaju na rokove izdavanja lokacijskih uslova koje meri Doing business lista Svetske banke”, piše u ovom dokumentu. Svetska banka je obustavila objavljivanje Doing business liste tokom 2021. godine.

Ovim Uputstvom je rešeno da se mere zaštite više ne primenjuju na objekte koji “u zakonskom roku trajanja prethodne zaštite koja je evidentirana u planskom dokumentu, nisu utvrđeni za kulturna dobra”, kao i da se ti objekti “nikada više” ne mogu “evidentirati kao dobro pod prethodnom zaštitom”. Navodi se i da za ove objekte neće više biti potrebno tražiti mišljenje i uslove ustanova za zaštitu kulturnih dobara “bez obzira na to da li je izvršeno ponovno stavljanje prethodne zaštite na predmetni objekat (odnosno zonu)”. Ipak, ovim dokumentom se, međutim, jasno kaže da “u slučaju prethodne zaštite, sve dok se objekat ili celina nalazi pod prethodnom zaštitom, isti uživa potpunu zaštitu i primeniće se svi uslovi koje dostavi nadležni Zavod”.

Željko Mitrović je za BIRN rekao da je godinu dana pre nego što je kupio plac znao da kuća više neće biti pod zaštitom. “Mi smo znali, ja sam znao godinu dana za spisak, da ga (stari objekat) nema na spisku novom, znao sam to već godinu dana pre nego što sam kupio plac. Znači, znali smo to, veliki broj objekata je skinut sa spiska”, kaže on.

Mitrović je podneo zahtev za izdavanje lokacijskih uslova u martu 2020. godine, a Sekretarijat za urbanizam i građevinarske poslove je 6. aprila 2020. poslao dopis gradskom Zavodu za zaštitu spomenika kulture, u kojem traže da se Zavod izjasni da li objekat koji se nalazi na parceli Željka Mitrovića “ima spomenička svojstva” i da li je u propisanom roku “predloženo utvrđivanje te nepokretnosti za kulturno dobro”. “Ukoliko evidentirana nepokretnost nije utvrđena za kulturno dobro u roku od tri godine od dana evidentiranja, na tu nepokretnost se neće primenjivati mere zaštite utvrđene Zakonom o kulturnim dobrima”, piše u ovom dopisu.

Direktorka Zavoda Olivera Vučković je na ovaj dopis odgovorila Sekretarijatu da Zavod “u propisanom roku od dve godine, odnosno do 25. 12. 2019. godine nije prosledio nadležnoj instituciji, Republičkom zavodu za zaštitu spomenika kulture, na dalje postupanje elaborat za utvrđivanje prostorne kulturno-istorijske celine ‘Topčidersko brdo i Dedinje’ za kulturno dobro”.

Ova dva dokumenta predstavljala su osnov da Željko Mitrović od Sekretarijata dobije lokacijske uslove u kojima se ne traži saglasnost Zavoda za zaštitu spomenika kulture Grada Beograda. U Mitrovićevim lokacijskim uslovima se citira deo Uputstva koje su doneli Zorana Mihajlović i Vladan Vukosavljević, ali ne i onaj u kome eksplicitno piše da se na objekte ili celine koje imaju status prethodne zaštite primenjuju svi uslovi koje dostavi nadležni Zavod. Prethodna zaštita na Dedinju istekla je tek 25. decembra 2020.

“Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove je, bez eksplicitno izraženog stava Zavoda za zaštitu spomenika kulture, zauzeo stav da kulturno-istorijska celina ‘Topčidersko brdo i Dedinje’ ne uživa zaštitu, pa da time i ne postoji obaveza Sekretarijata da pribavi uslove za preduzimanje mera tehničke zaštite u postupku izdavanja lokacijskih uslova”, kaže Ksenija Radovanović, arhitekta i urbanistkinja iz Nove planske prakse, za BIRN. Ona kaže da uputstvo na koje se Sekretarijat u lokacijskim uslovima poziva kako bi opravdao ovaj postupak “nije relevantno”, jer je propisima jasno određen rok od tri godine da se neka celina ili objekat proglasi kulturnim dobrom i da zaštita koju u međuvremenu uživa ne može da zavisi od toga da li je nadležni organ preduzeo dalje korake ili ne. “Ove lokacijske uslove možemo tumačiti kao informaciju da je Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove, najranije 8. juna 2020. godine kada su izdati, zauzeo stav ne samo da je dozvoljeno rušenje postojećeg i izgradnja novog objekta porodice Mitrović, već da je moguće isto činiti na prostoru čitave kulturno-istorijske celine ‘Topčidersko brdo i Dedinje’ jer ona, prema mišljenju ovog organa, više ne uživa zaštitu”, kaže ona.

Iz Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove nisu odgovorili na pitanje BIRN-a o tumačenju uputstva i zašto nisu tražili uslove Zavoda za zaštitu spomenika kulture Grada Beograda za radove na parceli.

“Posebno je zanimljivo napomenuti da je projekat novog objekta porodice Mitrović verifikovan od strane Komisije za planove Skupštine Grada Beograda na sednici održanoj 17. marta 2020. godine, svega sedam dana nakon što su upućeni na Komisiju od strane Sekretarijata. Ovakva ažurnost je zaista pohvalna, posebno s obzirom da se radi o prvoj nedelji vanrednog stanja uzrokovanog pandemijom”, kaže Ksenija Radovanović za BIRN.

Iz Zavoda da zaštitu spomenika Grada Beograda, odnosno Sekretarijata za informisanje preko koga se komunicira sa svim gradskim institucijama, pa tako i Zavodom, nisu stigli odgovori na pitanja BIRN-a o tome da li su znali da se na parceli ruši objekat koji uživa prethodnu zaštitu, da li su učestvovali u odlukama kojima je rešeno kako će se tumačiti uputstvo, kao i o tome zašto je ceo prostor “Topčidersko brdo i Dedinje” ostavljen bez zaštite posle decembra 2020. godine.

Ovaj prostor, međutim, ponovo uživa zaštitu od kada je u martu 2022. godine Izmenama i dopunama Plana generalne regulacije propisano da nije moguće rušenje vrednovanih i vrednih objekata u celinama koje su u proceduri utvrđivanja za kulturno dobro ili je proces istraživanja u toku, iako je status prethodne zaštite istekao.

Kako piše u ranijim odgovorima Zavoda za zaštitu spomenika kulture Grada Beograda BIRN-u, trenutno je ovaj prostor u postupku utvrđivanja za kulturno dobro. Kako navode, izrada elaborata za “Topčidersko brdo i Dedinje” je u završnoj fazi.

Ovo je poslednji korak tog postupka, posle koga se elaborat sa predlogom odluke o utvrđivanju za kulturno dobro prosleđuje Republičkom zavodu za zaštitu spomenika kulture na dalju ­proceduru.