Nekretnine u Crnoj Gori
NEBO JE GRANICA: Nezaustavljiva soliterizacija Budve
foto: m. janković
Inflacija po kvadratnom metru
Iako je cena novogradnje u Crnoj Gori gotovo dostigla bum iz 2008. godine, dalju prodaju je usporio nezapamćen rast kirija. U ovom trenutku mesečna renta za trosoban stan dostigla je cenu kvadrata novogradnje
Većina građana Crne Gore, ali i onih koji su u biznisu sa nekretninama, sadašnje stanje na tom tržištu nazivaju “nerealnim i haotičnim”. To se više odnosi na zakup stambenog prostora nego na cene novoizgrađenih stanova koje beleže značajan trend rasta. Ipak, čini se da neće dostići onaj nivo koji je na crnogorskom tržištu zabeležen 2008. godine, kada je kvadratni metar novogradnje dostizao prosečnu cenu od 1530 evra, a na najboljim lokacijama, posebno na primorju, stanovi su se prodavali i po 3000 evra po kvadratnom metru. Naime, krajem prošle godine prosečna cena kvadrata novoizgrađenih stanova u Crnoj Gori je bila 1400, a u crnogorskom glavnom gradu oko 1480 evra. U odnosu na prethodnu godinu, to predstavlja povećanje od 12 procenata.
Prema ocenama stručnjaka, rastu cena su doprineli privremeni porast troškova gradnje do kojeg je došlo u vreme pandemije kovida 19, inflacija, agresija Rusije na Ukrajinu i, specifično za Crnu Goru, ekonomsko državljanstvo, te program “Evropa sad”.
Osnovni materijal u građevinarstvu je tokom pandemije značajno poskupeo i time direktno uticao na cenu stanova. Iako se već početkom prošle godine situacija stabilizovala i osnovni troškovi gradnje vraćeni u prethodne okvire, to nije dovelo i do ekvivalentnog smanjenja cena stambenog prostora.
STATISTIKA I STVARNOST
Prema januarskim podacima Uprave za statistiku (MONSTAT), prošlogodišnja inflacija u Crnoj Gori iznosila je 17,2 odsto, a najveći generator inflacije na mesečnom nivou bio je, kako tvrde statističari, upravo porast renti u objektima za primarno boravište. Iskustvo govori da periodi visoke inflacije dovode do porasta investicija u nekretnine kao sigurnog čuvara kapitala. U slučajevima smanjene ponude, međutim, to izaziva i dalji rast cena na tržišnu nekretnina.
No, kada govorimo o prosečnim cenama stambenog prostora koje se navode u izveštajima Uprave za statistiku, treba konstatovati da se one umnogome razlikuju od cena po kojima se stanovi zaista i nude na tržištu. Takođe, Monstat cene stanova iz turističkih projekata poput “Luštice”, Portonovi i Porto Montenegro ne računa u svoj prosek. Iako se, statistički gledano, najveći skok cena u novogradnji dogodio u glavnom gradu Crne Gore, pregled ponuda na slobodnom tržištu i u agencijama za nekretnine govori da je taj skok i dalje najveći u Budvi, a da poskupljenje u Podgorici iznosi 14 procenata u odnosu na 2019. godinu. Tako, recimo, za 100.000 evra u Ulcinju možete kupiti stan od 83 kvadrata, Podgorici 76, a u Tivtu, Kotoru ili Budvi tek između 40 i 45 kvadrata. Drugim rečima, cene u Tivtu su oko 2500 evra, dok u Ulcinju kvadrat stana možete kupiti za 1200 evra. Tačno je, međutim, i da su ove cene u velikoj meri naduvane jer trend ubrzane prodaje jenjava. To govori i o relativnom odsustvu tržišne logike kada su u pitanju nekretnine u ovoj državi.
EKONOMSKO DRŽAVLJANSTVO
Na rast cena nekretnina u prošloj godini uticala je i činjenica da je crnogorska vlada produžila program ekonomskog državljanstva za godinu dana. Ovaj program je 2019. uvela vlast Demokratske partije socijalista Mila Đukanovića i podrazumevao je dobijanje državljanstva Crne Gore na osnovu ulaganja u neki projekat, u visini od 250.000 evra na severu, odnosno 450.000 na crnogorskom primorju.
Vlada u tehničkom mandatu Dritana Abazovića nedavno je saopštila da je ovaj program Crnoj Gori doneo investicije od 300 miliona evra i dodatnih 70 miliona koje su se po osnovu plaćenih naknada slile u državnu kasu. Od početka programa ekonomskog državljanstva do njegovog ukidanja, krajem prošle godine, ukupno je dodeljeno 807 državljanstva, a na dan završetka programa u proceduri je bilo još 787 zahteva. Ostalo je da poseban Vladin tim definiše pravni okvir na osnovu kojeg će se postupati u tim projektima. Među onima koji su po ovom osnovu došli do crnogorskog pasoša najviše je Rusa, potom Kineza, te državljana SAD i Libana.
Osobe koje su na osnovu ovog programa ostvarile pravo na crnogorsko državljanstvo dolaze iz 31 države. Gotovo dve trećine državljanstava izdato je nakon smene DPS-a, odnosno tokom mandata premijera Zdravka Krivokapića i Dritana Abazovića.
Ekonomsko državljanstvo je posebno promenilo situaciju na severu Crne Gore, gde tržište nekretnina gotovo da nije postojalo. Zahvaljujući uslovima iz Programa došlo je do značajnijih investicija na Žabljaku i u Kolašinu, tako da je to podiglo i cenu kvadrata, a u planiranim kondo hotelima u Kolašinu cene su drastično veće od ostatka tržišta.
Naravno, uz ekonomsko državljanstvo značajan podsticaj stranim investitorima nakon 2009. godine je bila, po mnogima problematična, odluka Vlade da strani državljani mogu biti vlasnici do 5000 kvadratnih metara zemljišta. Prethodno su mogli biti vlasnici nekretnina, ali ne i zemljišta na kojem se one nalaze.
Prema podacima centralne banke, građani i firme kupili su prošle godine, u vremenu od januara do oktobra, nekretnine u Crnoj Gori u vrednosti 370 miliona evra. No, zanimljivo je da nisu više Rusi ti koji najviše kupuju nekretnine u Crnoj Gori. Prošle godine su nemački građani i firme izbili na prvo mesto sa uloženih 57 miliona evra. Rusi su potrošili za tu namenu 50 miliona, dok su građani i firme iz Srbije investirali 42 miliona evra.
IZBEGLICE DIŽU CENE
Iako je cena novogradnje u Crnoj Gori gotovo dostigla navedeni maksimum iz 2008. godine, povećanje investicija nije dovelo do značajnog rasta prodaje što bi u određenom trenutku stabilizovalo tržište i dovelo do stagnacije cena. Prodaju je usporio nezapamćen skok kirija. Vlasnici se zato umesto na prodaju gotovo bez dileme odlučuju za iznajmljivanje stambenog prostora. Ako se uzme u obzir činjenica da je, recimo, mesečna kirija za kvalitetan trosoban stan u Podgorici dostigla cenu kvadrata novogradnje, prosta računica govori da se investicija u stan od 80 kvadrata može isplatiti za sedam godina rentiranja po sadašnjim cenama. Takav povrat investicije je poželjan i u daleko profitabilnijim privrednim granama.
Na ovakav skok renti prevashodno je uticao porast izbeglica iz Ukrajine i Rusije. Stručnjaci agencija za nekretnine tvrde da je samo tokom prvih par meseci rata u Ukrajini i pristizanja bogatih izbeglica iznajmljivanje stanova poskupelo od 50 odsto do čak duplo na određenim lokacijama i za luksuznije stanove. Stanodavci uz to uglavnom traže plaćanje zakupa pola godine unapred.
S druge strane, uvođenje sankcija Rusiji dovelo je do promene ponašanja ruskih državljana. Oni sada ne kupuju nekretnine jer ne mogu da ih plate preko računa, a u slučaju da su uspeli da donesu novac u kešu, prodavci po pravilu ne prihvataju taj način trgovine zato što novac ne mogu da uplate na svoj račun bez dokazivanja njegovog porekla. To je generisalo dalji rast stambenih kirija.
Prema podacima Ministarstva unutrašnjih poslova krajem prošlog decembra je u Crnoj Gori bilo 80.000 stranih državljana, njih nešto više od 30.000 je stalno nastanjeno. Prema tom izvoru, prošle godine je izdato 27.000 dozvola za privremeni boravak i rad. Broj ruskih državljana je premašio 14.000, dok je prema zvaničnim podacima zahtev podnelo 7419 ukrajinskih državljana, njih 6663 je dobilo privremenu zaštitu. Tom merom Vlada im je odobrila boravak do godinu dana, uz pravo na zdravstvenu zaštitu, obrazovanje i rad.
Ovde svakako ne treba prenebregnuti podatak da su stranci u 2022. godini osnovali preko 7000 privrednih društava u Crnoj Gori. Prema podacima Uprave carina, blizu 4000 su osnovali ruski državljani, što je sedam puta više nego 2021. godine. Većina je u IT i kreativnom sektoru i govori o nameri dužeg boravka. Istovremeno, to su i oblasti visokih zarada koje čine dostupnim visoke stanarine. U ovom trenutku, recimo u Podgorici, garsonjere se izdaju po cenama od 230 do 300 evra, jednosobne stanovi od 350 do 600, dvosobni od 500 do 1000 evra. Slična situacija je i na crnogorskom primorju.
PODSTANARI NA MARGINI
Program “Evropa sad” vlade Zdravka Krivokapića u značajnoj je meri podigao platežnu moć građana i ohrabrio ih da se u tom trenutku, zahvaljujući i boljim kreditnim uslovima, opredele za rešavanje stambenog pitanja. No, uticaj ovog programa na tržište nekretnina pokazao se kao kratkoročan. Inflacija i rast kamatnih stopa su vrlo brzo prekinuli taj trend i deo populacije sa manjim primanjima nije više u mogućnosti da se kreditno zaduži za kupovinu stana.
Na oštroj margini ovog “nerealnog i haotičnog” događanja našao se nemali deo crnogorske populacije koji nema obezbeđen krov nad glavom. Već drugi put u kratkom vremenskom intervalu NVO Udruženje podstanara Crne Gore je apelovalo na stanodavce da se uzdrže od daljeg povećanja zakupa stanova. Naime, oko 30.000 podstanarskih porodica nije u stanju da finansijski odgovori novim cenama koje će zbog viših kamatnih stopa i rata stambenih kredita očigledno nastaviti da rastu. Ukoliko ova NVO barata tačnim podacima, to znači da u Crnoj Gori u ovom trenutku ima blizu 100.000 podstanara, a država zbog neoporezivanja iznajmljivanja stanova gubi i do 30 miliona evra godišnje. To samo potvrđuje da se u svakoj krizi socijalne razlike drastično produbljuju. Apel podstanara još nije došao do ušiju onih koji bi trebalo da vode politike koje bi obezbedile dostojan život svih crnogorskih građana.
Prema ocenama stručnjaka, rastu cena su doprineli privremeni porast troškova gradnje do kojeg je došlo u vreme pandemije kovida 19, inflacija, agresija Rusije na Ukrajinu i, specifično za Crnu Goru, ekonomsko državljanstvo, te program “Evropa sad”.
Osnovni materijal u građevinarstvu je tokom pandemije značajno poskupeo i time direktno uticao na cenu stanova. Iako se već početkom prošle godine situacija stabilizovala i osnovni troškovi gradnje vraćeni u prethodne okvire, to nije dovelo i do ekvivalentnog smanjenja cena stambenog prostora.
STATISTIKA I STVARNOST
Prema januarskim podacima Uprave za statistiku (MONSTAT), prošlogodišnja inflacija u Crnoj Gori iznosila je 17,2 odsto, a najveći generator inflacije na mesečnom nivou bio je, kako tvrde statističari, upravo porast renti u objektima za primarno boravište. Iskustvo govori da periodi visoke inflacije dovode do porasta investicija u nekretnine kao sigurnog čuvara kapitala. U slučajevima smanjene ponude, međutim, to izaziva i dalji rast cena na tržišnu nekretnina.
No, kada govorimo o prosečnim cenama stambenog prostora koje se navode u izveštajima Uprave za statistiku, treba konstatovati da se one umnogome razlikuju od cena po kojima se stanovi zaista i nude na tržištu. Takođe, Monstat cene stanova iz turističkih projekata poput “Luštice”, Portonovi i Porto Montenegro ne računa u svoj prosek. Iako se, statistički gledano, najveći skok cena u novogradnji dogodio u glavnom gradu Crne Gore, pregled ponuda na slobodnom tržištu i u agencijama za nekretnine govori da je taj skok i dalje najveći u Budvi, a da poskupljenje u Podgorici iznosi 14 procenata u odnosu na 2019. godinu. Tako, recimo, za 100.000 evra u Ulcinju možete kupiti stan od 83 kvadrata, Podgorici 76, a u Tivtu, Kotoru ili Budvi tek između 40 i 45 kvadrata. Drugim rečima, cene u Tivtu su oko 2500 evra, dok u Ulcinju kvadrat stana možete kupiti za 1200 evra. Tačno je, međutim, i da su ove cene u velikoj meri naduvane jer trend ubrzane prodaje jenjava. To govori i o relativnom odsustvu tržišne logike kada su u pitanju nekretnine u ovoj državi.
EKONOMSKO DRŽAVLJANSTVO
Na rast cena nekretnina u prošloj godini uticala je i činjenica da je crnogorska vlada produžila program ekonomskog državljanstva za godinu dana. Ovaj program je 2019. uvela vlast Demokratske partije socijalista Mila Đukanovića i podrazumevao je dobijanje državljanstva Crne Gore na osnovu ulaganja u neki projekat, u visini od 250.000 evra na severu, odnosno 450.000 na crnogorskom primorju.
Vlada u tehničkom mandatu Dritana Abazovića nedavno je saopštila da je ovaj program Crnoj Gori doneo investicije od 300 miliona evra i dodatnih 70 miliona koje su se po osnovu plaćenih naknada slile u državnu kasu. Od početka programa ekonomskog državljanstva do njegovog ukidanja, krajem prošle godine, ukupno je dodeljeno 807 državljanstva, a na dan završetka programa u proceduri je bilo još 787 zahteva. Ostalo je da poseban Vladin tim definiše pravni okvir na osnovu kojeg će se postupati u tim projektima. Među onima koji su po ovom osnovu došli do crnogorskog pasoša najviše je Rusa, potom Kineza, te državljana SAD i Libana.
Osobe koje su na osnovu ovog programa ostvarile pravo na crnogorsko državljanstvo dolaze iz 31 države. Gotovo dve trećine državljanstava izdato je nakon smene DPS-a, odnosno tokom mandata premijera Zdravka Krivokapića i Dritana Abazovića.
Ekonomsko državljanstvo je posebno promenilo situaciju na severu Crne Gore, gde tržište nekretnina gotovo da nije postojalo. Zahvaljujući uslovima iz Programa došlo je do značajnijih investicija na Žabljaku i u Kolašinu, tako da je to podiglo i cenu kvadrata, a u planiranim kondo hotelima u Kolašinu cene su drastično veće od ostatka tržišta.
Naravno, uz ekonomsko državljanstvo značajan podsticaj stranim investitorima nakon 2009. godine je bila, po mnogima problematična, odluka Vlade da strani državljani mogu biti vlasnici do 5000 kvadratnih metara zemljišta. Prethodno su mogli biti vlasnici nekretnina, ali ne i zemljišta na kojem se one nalaze.
Prema podacima centralne banke, građani i firme kupili su prošle godine, u vremenu od januara do oktobra, nekretnine u Crnoj Gori u vrednosti 370 miliona evra. No, zanimljivo je da nisu više Rusi ti koji najviše kupuju nekretnine u Crnoj Gori. Prošle godine su nemački građani i firme izbili na prvo mesto sa uloženih 57 miliona evra. Rusi su potrošili za tu namenu 50 miliona, dok su građani i firme iz Srbije investirali 42 miliona evra.
IZBEGLICE DIŽU CENE
Iako je cena novogradnje u Crnoj Gori gotovo dostigla navedeni maksimum iz 2008. godine, povećanje investicija nije dovelo do značajnog rasta prodaje što bi u određenom trenutku stabilizovalo tržište i dovelo do stagnacije cena. Prodaju je usporio nezapamćen skok kirija. Vlasnici se zato umesto na prodaju gotovo bez dileme odlučuju za iznajmljivanje stambenog prostora. Ako se uzme u obzir činjenica da je, recimo, mesečna kirija za kvalitetan trosoban stan u Podgorici dostigla cenu kvadrata novogradnje, prosta računica govori da se investicija u stan od 80 kvadrata može isplatiti za sedam godina rentiranja po sadašnjim cenama. Takav povrat investicije je poželjan i u daleko profitabilnijim privrednim granama.
Na ovakav skok renti prevashodno je uticao porast izbeglica iz Ukrajine i Rusije. Stručnjaci agencija za nekretnine tvrde da je samo tokom prvih par meseci rata u Ukrajini i pristizanja bogatih izbeglica iznajmljivanje stanova poskupelo od 50 odsto do čak duplo na određenim lokacijama i za luksuznije stanove. Stanodavci uz to uglavnom traže plaćanje zakupa pola godine unapred.
S druge strane, uvođenje sankcija Rusiji dovelo je do promene ponašanja ruskih državljana. Oni sada ne kupuju nekretnine jer ne mogu da ih plate preko računa, a u slučaju da su uspeli da donesu novac u kešu, prodavci po pravilu ne prihvataju taj način trgovine zato što novac ne mogu da uplate na svoj račun bez dokazivanja njegovog porekla. To je generisalo dalji rast stambenih kirija.
Prema podacima Ministarstva unutrašnjih poslova krajem prošlog decembra je u Crnoj Gori bilo 80.000 stranih državljana, njih nešto više od 30.000 je stalno nastanjeno. Prema tom izvoru, prošle godine je izdato 27.000 dozvola za privremeni boravak i rad. Broj ruskih državljana je premašio 14.000, dok je prema zvaničnim podacima zahtev podnelo 7419 ukrajinskih državljana, njih 6663 je dobilo privremenu zaštitu. Tom merom Vlada im je odobrila boravak do godinu dana, uz pravo na zdravstvenu zaštitu, obrazovanje i rad.
Ovde svakako ne treba prenebregnuti podatak da su stranci u 2022. godini osnovali preko 7000 privrednih društava u Crnoj Gori. Prema podacima Uprave carina, blizu 4000 su osnovali ruski državljani, što je sedam puta više nego 2021. godine. Većina je u IT i kreativnom sektoru i govori o nameri dužeg boravka. Istovremeno, to su i oblasti visokih zarada koje čine dostupnim visoke stanarine. U ovom trenutku, recimo u Podgorici, garsonjere se izdaju po cenama od 230 do 300 evra, jednosobne stanovi od 350 do 600, dvosobni od 500 do 1000 evra. Slična situacija je i na crnogorskom primorju.
PODSTANARI NA MARGINI
Program “Evropa sad” vlade Zdravka Krivokapića u značajnoj je meri podigao platežnu moć građana i ohrabrio ih da se u tom trenutku, zahvaljujući i boljim kreditnim uslovima, opredele za rešavanje stambenog pitanja. No, uticaj ovog programa na tržište nekretnina pokazao se kao kratkoročan. Inflacija i rast kamatnih stopa su vrlo brzo prekinuli taj trend i deo populacije sa manjim primanjima nije više u mogućnosti da se kreditno zaduži za kupovinu stana.
Na oštroj margini ovog “nerealnog i haotičnog” događanja našao se nemali deo crnogorske populacije koji nema obezbeđen krov nad glavom. Već drugi put u kratkom vremenskom intervalu NVO Udruženje podstanara Crne Gore je apelovalo na stanodavce da se uzdrže od daljeg povećanja zakupa stanova. Naime, oko 30.000 podstanarskih porodica nije u stanju da finansijski odgovori novim cenama koje će zbog viših kamatnih stopa i rata stambenih kredita očigledno nastaviti da rastu. Ukoliko ova NVO barata tačnim podacima, to znači da u Crnoj Gori u ovom trenutku ima blizu 100.000 podstanara, a država zbog neoporezivanja iznajmljivanja stanova gubi i do 30 miliona evra godišnje. To samo potvrđuje da se u svakoj krizi socijalne razlike drastično produbljuju. Apel podstanara još nije došao do ušiju onih koji bi trebalo da vode politike koje bi obezbedile dostojan život svih crnogorskih građana.
