Tržište stanova
Od gotovog veresija
Najveći problem je kupovina stana u izgradnji. Marija i Davor Rauš su 2004. dali pare za stan od 65 kvadratnih metara, koji je trebalo da bude završen 2006. Četiri godine kasnije, niti su se uselili niti imaju novac. Savršena klopka u skladu sa zakonom
Tržište nekretnina, prevashodno stanova, iz godine u godinu raste, u igri je sve više novca, a Srbija još nema zakona koji bi ga uredio. Istina, postoji Zakon o obligacionim odnosima u kome je i trgovina nekretninama opisana, koji je pisan (zli jezici kažu prepisan francuski zakon) prilagođeno samoupravnom socijalizmu, kada su se pod pojmom "nekretnina" podrazumevale njive i vikendice.
Stan se danas u Srbiji može kupiti polovan ili nov, gotov ili u izgradnji, čak samo zamišljen na goloj ledini, svi mogu biti sa urednim ili neurednim papirima. Međutim, u kupoprodaji učestvuju dve strane, kupac i prodavac, koji, zbog nedorečenih, odnosno nepostojećih zakona, nisu ravnopravni, kako bi inače morali biti: kako god da se okrene, kupac je viđen za kraćenje rukava.
NEREGULISANO: Uobičajeni problem kupaca stanova, ako problem imaju, jeste da kupljeni stan ne može da se uknjiži jer je, recimo, izgrađen bez papira, moguće na tuđem, obično državnom placu, ili objekat ima građevinsku dozvolu, ali upotrebna škripi jer zgrada ima sprat viška. Uz malo podmazivanja, vele upućeni, to se sređuje tako što se višak ignoriše: stanovi koji su u skladu sa projektom budu uknjiženi, a onaj višak ostane da visi ni na nebu ni na zemlji – postoji, ali ga nema. I takvi stanovi nalaze kupce koji veruju da će ga već nekako uknjižiti, jer svako malo se sprovodi neka akcija legalizacije, druge je baš briga za uknjižbu jer, računaju, kad se usele ionako su unutra, a to im je trebalo, ima i onih koji tu sitnicu previde. Ko takav stan kupi, nema šta da se žali: ili je lakom, ili lakoveran, ili naprosto glup.
Poseban problem je dvostruka, odnosno višestruka prodaja istog stana: sve je naizgled u redu, samo što više njih polaže vlasnička prava na stan. Recimo: investitor angažuje agenciju za promet nekretnina da stanove u izgradnji prodaje, a ujedno izvođače namiruje "kvadratima". Često se događa da više agencija prodaje stanove i da više izvođača računa na isti stan kao nadoknadu za obavljene radove. I opet oni koji su pare dali ostaju grbavi.
Najveći problem je kupovina stana koji će tek biti izgrađen: svi su papiri u redu, postoje sve dozvole, ugovori su sa klauzulama čvrstim "kao grad Varadin", sudski overeni, sve je uredno plaćeno, ali… nije i isporučeno niti je u izgledu da će tako biti. O tome je ovde reč: Marija i Davor Rauš su pre četiri godine kupili stan opisan u prethodnom pasusu, a danas su, dve godine pošto je trebalo da se usele, od stana dalje nego što su na početku bili, kad stan nisu imali, ali su imali pare, a sada nemaju ni pare ni stan. Ukratko: od koinvestitora, a preko agencije, kupili su stan koji ne postoji. Savršena klopka, a u skladu sa važećim zakonima.
NEISTRAŽEN PROSTOR: "Tržište nekretnina je neistražen prostor, zato se i događa ovo što se događa", kaže za "Vreme" jedan investitor koji nije rad da mu se ime, slika i lokacija na kojoj trenutno gradi u novinama objavljuju, jer "u ovom poslu nas ima svakakvih, a ja ne bih da se bilo kome zamerim".
Inače, što se njega tiče, nema većih problema u prodaji stanova u izgradnji, odnosno ne bi trebalo da ih ima: napravi se ugovor o kupoprodaji, precizno definiše predmet kupoprodaje, recimo stan broj taj-i-taj, na spratu tom-i-tom, površine te-i-te, opremljen tako-i-tako, investitor se posebnom klauzulom obaveže da će objekat izgraditi u potpunosti prema projektu, definišu se rok završetka radova, cena i način kako će se isplaćivati, obično u zavisnosti od stepena izgrađenosti, a poslednjih deset odsto pri predaji ključeva. Po pravilu, presek situacije se pravi jedanput mesečno, pa koliko je izgrađeno u odnosu na prethodni presek, toliko kupac doplati. Investitor angažuje nadzorni organ koji svakodnevno prati gradnju i kontroliše izvođača radova, vodi građevinski dnevnik po kome se vidi koliko je izgrađeno, a građevinska inspekcija to redovno proverava i sravnjuje sa projektom. "Tako bi bar moralo biti, ali, opet, kupac nema nikakvih garancija da će se ikad useliti."
Događa se, naime, da se investitori preinvestiraju: udari ih para u glavu pa pomisle da mogu da uđu u drugu lokaciju a da tekuća nije ni blizu kraja, pa tu novu prodaju da nisu gradnju ni započeli da bi prethodnu završili. Ima, veli, raznih investitora, odjedanput im se nađe mnogo para na gomili koje se šašolje, migolje, pomalo se i krckaju, tamo-vamo, izmaknu se kontroli. "Onda opet upadnu ‘u bulu’ pa gledaju da se ‘izvade’ kako god mogu. A mogućnosti se nude same, sve im nedorečenost zakona omogućava." Do pre nekoliko godina na gradnji stanova ostvarivala se velika dobit: evro na evro, pa su svakorazni u ovaj posao ulazili, i pismeni i nepismeni, pošteni i kriminalci, lukavi i naivni. "Svi oni, računajući i mene, u ovom poslu su zbog zarade. Međutim, dobit je sada mnogo manja i svedena je na neku normalnu meru, ali maniri su se zadržali, nezajažljivost naročito. Zbog ovoga što sam upravo rekao ne želim da mi se ime pominje."
DOBRA PONUDA: Poslovni sistem Stankom je 2004. godine, u svojstvu investitora, ponudio u pretprodaji nekoliko hiljada stanova u Filmskom gradu. U oglasu, kao i na bilbordima na samoj lokaciji, navedeni su svi relevantni podaci, od broja pod kojim je zavedena građevinska dozvola preko impozantnog spiska suinvestitora do izgleda budućih. Marija i Davor su izabrali zgradu koja je pripala suinvestitoru Delta legalu i uplatili stan od 65 "kvadrata" po ceni od isto toliko hiljada evra: 35.000 odmah, a resto u mesečnim ratama od 1800 evra, što su uplatili do kraja 2005. godine.
"Ugovor koji smo potpisali je za stan u lameli toj-i-toj, ulaz taj-i-taj, na spratu tom-i-tom, broja tog-i-tog, kvadrature te-i-te, kupac Davor Rauš, prodavac Delta legal, koji se poziva na suinvestitorski ugovor između Stankoma i Delta legala, overenog u sudu tom-i-tom, pod brojem tim-i-tim, da će stan biti izgrađen u skladu sa YU standardom, itd, da je cena fiksna i da se ni pod kojim uslovima ne može menjati, a da je krajnji rok isporuke 1. mart 2006. godine", priseća se Davor. "Tražili smo, ako je moguće, da parket bude hrastov, a ne bukov", dodaje Marija. "Nema problema", odgovorili su.
Da nešto nije u redu posumnjali su tek kad su platili sve, a da gradnja nije ni počela. "Tešilo nas je da se ipak nešto gradi, da je kompleks veliki i da će i naša zgrada doći na red kasnije", objašnjava Davor. Za svaki slučaj, obratili su se advokatu, profesionalcu za nekretnine, za savet šta da rade, da li da čekaju ili da traže pare nazad pa da stan kupe negde drugde. "Odgovor je bio za nas poražavajući", kaže Marija. "Prema dosadašnjoj sudskoj praksi, ako ih tužite, možete biti srećni ako većinu novca povratite."
ZAKONSKA PLJAČKA: Da je "vrag odneo šalu" shvatili su početkom 2007. godine kad je gradilište apsolutno zamrlo. "Da bi saznao šta se događa, Davor je sa svim papirima otišao u Stankom, posle više bezuspešnih pokušaja došao do Žike "Muštikle", da bi ga ovaj krajnje arogantno izbacio iz kancelarije", kaže Marija. "Štaviše, odmah zatim Stankom je podneo zahtev sudu da ugovor koji je Davor potpisao sa Delta legalom proglasi ništavim, jer je Delta legal prodavao tobož nešto što ne poseduje."
"Pozivaju se, važno je reći", nadovezuje se Davor, "na klauzulu ugovora da između Stankoma i Delta legala koja se može tumačiti kako se kome ćefne, a u kojoj se kaže da Delta legal gradi stanove, a da Stankom na mesečnim nivou procenjuje koliko je urađeno i u skladu sa ustanovljenim taj procenat vlasništva prepušta izvođaču." Na tom mestu spor dobija nove sučeljene strane: Stankom i Delta legal, a oni koji su novce dali su usputne žrtve. Potom su usledila višestruka veštačenja, ko je šta uradio i ko na šta ima prava, koja se u nešto malo razlikuju, što je bio osnov za super veštačenje koje će opet biti nekakvo ali će se razlikovati od prethodnih pa će morati da se obavi super-super veštačenje… I tako do 101 i nazad. U međuvremenu je, Aleksandar Lukić, direktor Delta legala, na protesnom skupu oštećenih kupaca rekao da će, parafrazirano, "leteti glave".
"Na delu je sistem zakonske pljačke građana, a građani ni na koji način nisu zaštićeni. Neko ima preveliku moć, dobio je ko zna kako ekskluzivne parcele za izgradnju, to naplatio nama i sada kaže da slobodno možemo da ga tužimo", zaključuje Davor. "Hoćete li sad da ma pitate da li ‘građevinska mafija postoji’", osmehuje se investitor koji se rado ne bi zamerao nikome, naročito ne kolegama. To, međutim, nije potrebno pitati: odgovor zna i ono malo vrabaca što je u Beogradu preostalo.
Suština je da mafija ne postoji ako u državi, ili paradržavi nema podršku. Dobra vest je da to zna i vlast: ministar životne sredine i prostornog planiranja Oliver Dulić najavio je obračun sa njom, gradonačelnik Beograda Dragan Đilas takođe. Za početak, biće objavljena Bela knjiga problematičnih investitora, kao vodič za potencijalne kupce sa kim da (ne)uđu u posao, a zatim će biti doneseni i odgovarajući zakoni. Do tada, kom’ opanci, kom’ obojci.
Kako kupiti stan, a ne biti prevaren
U pozitivnim zakonskim propisima, za kupovinu stana u izgradnji ne postoji pravna sigurnost. Ko se uprkos svemu odluči na takav poduhvat rizik može umanjiti ako posluša sledeće savete.
Pre svega valja u Zavodu za urbanizam proveriti status lokacije: šta je predviđeno da se na njoj gradi, da li je izdata građevinska dozvola, da li su plaćene takse i sve u tom smislu.
Sledeći korak je provera u Birou za bonitet Privredne komore Srbije: šta je investitor do sada radio, vuku li se za njim kakvi repovi, da li mu je račun bio u blokadi, ako jeste, onda zašto i koliko dugo je blokada trajala, da li uredno otplaćuje kredite. Ako je sve u redu, onda lepo, ako pak nije, ako ima bilo čega sumnjivog, onda ništa. Ko zažmuri na bilo šta od ovoga, zaista je sam kriv.
Ako investitor ovu proveru prođe, oprezan kupac će obići zgrade koje je ovaj investitor ranije gradio, pre svega da se uveri u kvalitet gradnje, ali i da se raspita kod sadašnjih vlasnika u kakvom im je sećanju ostao, da li je poštovao rokove, da li je sve izvedeno u skladu sa projektom, da li je bilo problema sa uknjižbom i ako jeste kakvih i sa kakvim ishodom.
Bez obzira na to što investitor deluje kao "domaćin čovek", bez obzira na to što je prošao prethodne provere, ugovor treba čitati sa posebnom pažnjom, za svaku sitnicu iole sumnjivu ili nedorečenu se hvatati kao da je najvažnija: objašnjenje da se nešto podrazumeva ne prihvatati i insistirati da se jednoznačno u ugovor unese. U ovom koraku neophodan je advokat, ali ne bilo koji, nego stručnjak za ovu materiju. Naravno, pre nego što bude angažovan, i advokat mora da prođe proveru, jer i njih, kao i investitora, ima raznih. Naročito treba obratiti pažnju na advokata koji zastupa investitora, jer sličan sličnom teži.
Rizik je manji ako je plaćanje sinhrono sa gradnjom, po sistemu "traka posao – traka pare". Presek gradnje se obično pravi jedanput mesečno kad se sravnjuju građevinska knjiga, projekat i plan gradnje. I tu je svaka sitnica važna. Predlog, zahtev ili uslov investitora da se plati sve, odnosno u ratama koje nisu vezane sa stepenom izgrađenosti osnov je za ozbiljnu sumnju u poštene namere: jednom date pare teško se vraćaju, a o posledicama po centralni nervni i kardio-vaskularni sistem kupca ne treba reči trošiti.
Gradilište redovno obilaziti, ne samo kad se presek pravi, već češće, jednom nedeljno, recimo: svaki zastoj u radovima zvono je za uzbunu. I tako sve dok ključ ne legne u ruke. Ipak, ni tada nije sve gotovo. Gotovo je tek kad se novi vlasnik uknjiži, a do uknjižbe ima još podosta prepreka: od livade do stana dugačak je put, dovoljno je da se pojavi neko ko polaže pravo na deo parcele na kojoj je objekat izgrađen, neki zaboravljeni naslednik, recimo, pa da se sve vrati na početak.
